В 2026 году российский рынок жилья всё больше полагается на нестандартные схемы покупки. Рассрочки, субсидированные ставки и комбинированные предложения приходят на смену классической ипотеке. По словам кандидата экономических наук, доцента кафедры финансов и кредита СКФУ Елены Золотовой, причиной тому служит высокая стоимость заёмных средств.
По данным Дом.РФ, в 2025 году около 82% ипотечных выдач пришлось на программы господдержки. Общий объём выдач упал до 4,5 триллиона рублей. Это почти на 10% меньше, чем в 2024 году. Рыночные ставки по ипотеке держатся в диапазоне 17–21% годовых. Даже при снижении ключевой ставки до 14,25 процента ситуация не меняется.
При этом государство постепенно ужесточает условия льготных программ. Например, теперь действует правило «одна льготная ипотека на семью». Чем жёстче регулирование, тем активнее рынок ищет обходные пути. Застройщики запускают собственные инструменты стимулирования продаж.
Для застройщиков главной угрозой является накопление непроданных квартир. Так, около 33 млн квадратных метров строящегося жилья имеют низкую распроданность. При этом цены почти перестали расти. За первые пять месяцев 2026 года новостройки подорожали примерно на 3%, что ниже инфляции. Рынок перешёл к стагнации.
Для покупателей риск связан с «отложенным решением». Многие оформляют рассрочку, надеясь на скорое снижение ипотечных ставок. Если к моменту окончания рассрочки кредиты не подешевеют, заёмщику придётся либо искать дополнительные деньги, либо брать ипотеку на жёстких условиях. Проблема не решается, а лишь откладывается на будущее.
Для банков и инвесторов опасность заключается в субсидированных программах, когда застройщик сам компенсирует разницу в ставке.
«Для банков и инвесторов фактором риска выступают субсидированные программы, при которых стоимость объекта оказывается выше его потенциальной цены при перепродаже. Здесь важно различать две модели. В государственных льготных программах разницу между льготной и рыночной ставкой компенсирует бюджет, и цена квартиры не искажается. Иное дело,если субсидирование идёт от самого застройщика. Чтобы оплатить банку снижение ставки, девелопер закладывает стоимость этой субсидии в цену лота. В итоге объект стоит дороже рыночной цены, а для банка это означает переоцененный залог и скрытый риск на балансе», - объяснила эксперт.
По мнению Елены Золотовой, рынок жилья переживает не кризис, а сложную адаптацию к дорогим деньгам. Стройки продолжаются, цены не падают, ипотека обслуживается. Принципиально изменилось одно - время, когда рост цен на 20-30 процентов в год сглаживал любые ошибки, закончилось. Теперь конкурентным преимуществом становятся не схемы продаж, а качество проекта, финансовая устойчивость девелопера и реальная платёжеспособность покупателя.
Эксперт прогнозирует, что в ближайшие 12-18 месяцев ставки начнут снижаться. Часть спроса вернётся в классическую ипотеку, но процесс будет постепенным.
Ранее сообщалось о том, СКФУ укрепил позиции в трех образовательных рейтингах.