Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

Как оспорить кадастровую стоимость? Вместе с экспертом разбираемся, как оспаривать кадастровую стоимость недвижимости в досудебном и судебном порядке.

Михаил Самарин

генеральный директор юридического центра «Де факто»

Instagram*: @defacto_stav

+79624433143

Сайт: https://www.ooodefacto.ru/

Как узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости

На что влияет кадастровая стоимость

Основания для пересмотра кадастровой стоимости

Кто имеет право оспаривать

Когда возможно оспорить кадастровую стоимость

Порядок оспаривания (квартира, участок, здание и прочая недвижимость)

Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости

Стоимость оспаривания при обращении к юристам

Как узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости

Сведения о кадастровой стоимости недвижимости являются открытыми сведениями для всех лиц, вне зависимости от того являетесь ли Вы собственником данного объекта или нет, Вы имеете возможность узнать сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости через МФЦ.

В Многофункциональном центре – в любом отделении МФЦ, Вы вправе абсолютно бесплатно заказать выписку из единого государственного недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, на любой объект недвижимости, для этого Вам достаточно знать кадастровый номер и (или) адрес расположения объекта недвижимости.

Также сведения о кадастровой стоимости содержаться и в официальных интернет-ресурсах, таких как:

«Публичная кадастровая карта» https://pkk5.rosreestr.ru – для этого Вам необходимо знать кадастровый номер или полный адрес расположения объекта (Субъект, населенный пункт, улица, дом, корпус, квартира)
Официальный сайт Росреестра https://rosreestr.ru – для этого необходимо ввести кадастровый номер ИЛИ условный номер ИЛИ ранее присвоенный кадастровый номер ИЛИ адрес объекта ИЛИ права/ограничения на объект недвижимости.

На что влияет кадастровая стоимость

Для собственника недвижимости в первую очередь кадастровая стоимость влияет на размер налога, уплачиваемого им за недвижимое имущество, а именно налог на имущество лица и земельный налог.

Бесплатно рассчитаем, насколько можно снизить кадастровую стоимость вашей недвижимости. Звоните прямо сейчас!

Тел: 8-962-443-31-43

получить консультацию

Основания для пересмотра кадастровой стоимости

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусмотрены в п.1 ст.248 КАС РФ. Согласно данной статье, предусмотрено два основания для пересмотра:

«недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости» – то есть при расчете кадастровой стоимости, были использованы неправильная площадь объекта, степень износа или иные технические параметры.
«установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость» – в случае, когда кадастровая стоимость отличается от рыночной.

Кто имеет право оспаривать

Исходя из содержания, первые два абзаца статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, ст. ст.373, 388, 400 НК РФ с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться те лица, чьи права и обязанности затронуты результатами определения кадастровой стоимости.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» более детально конкретизировано, кого именно следует понимать под вышеуказанными лицами. Так согласно Постановлению, к их числу относятся:

юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения

органы государственной власти, органы местного самоуправления, действующие от имени соответствующего публично-правового образования (только в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности)

бывший собственник объекта недвижимости (если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление)

участник долевой собственности (так как он самостоятельно участвует в налоговых правоотношениях, поэтому он может реализовать свое право на пересмотр кадастровой стоимости независимо от согласия других сособственников)

арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности (когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости и имеется письменное согласие собственника в договоре аренды или в ином письменном виде)

лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости)

прокурор (в случаях, предусмотренных статьей 45 ГПК РФ и статьей 39 КАС РФ, в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований).

Когда возможно оспорить кадастровую стоимость

Оспорить можно при наличии следующих оснований:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость Сделать это можно лишь в том случае, когда кадастровая стоимость уже утверждена. Срок исковой давности по данной категории дел не установлен.

Порядок оспаривания (квартира, участок, здание и прочая недвижимость)

Согласно п. 1 ст.22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Для всех вышеуказанных объектов недвижимости единый порядок оспаривания кадастровой стоимости. Порядок оспаривания бывает двух видов: досудебный (или административный) и судебный.

Стоит отметить, что для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Также немаловажен тот факт, что согласно п.1 ст.55 КАС РФ с административным исковым заявлением по делам о снижении кадастровой стоимости могут обратиться только лица, имеющие высшее юридическое образование! То есть, если собственник физическое лицо не имеет юридического образования или собственник юридическое лицо – представитель стороны обязан иметь юридическое образование! В ином случае заявление даже не примут к рассмотрению.

Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости

В целях оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в досудебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Обратитесь с заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

Такие комиссии создаются Росреестром при его территориальном органе в соответствующем субъекте РФ. Предполагается, что в каждом субъекте РФ создается одна постоянно действующая комиссия (п. 1 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263).

Оспорить результаты определения кадастровой стоимости можно с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН, до 01.01.2017 - ЕГРП) оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости до даты определения новой кадастровой стоимости (ч. 10 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ; ч. 1 ст. 11, ч. 4 ст. 22 Закона N 237-ФЗ).

Основанием для подачи заявления могут быть (ч. 11 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ; ч. 7 ст. 22 Закона N 237-ФЗ):

недостоверность исходных сведений об объекте недвижимости, использованных оценщиком при определении его кадастровой стоимости (в случае применения законодательства об оценочной деятельности);
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Для обращения в комиссию составьте заявление о пересмотре кадастровой стоимости. В заявлении укажите ваши Ф.И.О., адрес места жительства и причины, по которым кадастровая стоимость представляется неверной.

К заявлению, в зависимости от оснований оспаривания кадастровой стоимости, приложите (ч. 16, 18 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ; ч. 9 ст. 22 Закона N 237-ФЗ; п. 13 Порядка):

выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости - если заявление подает гражданин, обладающий правом на объект недвижимости (например, копию свидетельства о праве собственности);
документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, - если заявление подается по основанию ошибочности указанных сведений.

Чтобы подтвердить это основание, вы вправе обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (им может быть министерство имущественных отношений, управление государственного имущества в субъекте РФ, иной орган власти субъекта РФ, а в некоторых случаях - орган местного самоуправления) и в управление Росреестра с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Вам должны предоставить эти сведения в течение семи рабочих дней с даты поступления запроса;

отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в бумажном и электронном виде - если заявление подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

К заявлению могут прилагаться иные документы при необходимости (ч. 18 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ; ч. 10 ст. 22 Закона N 237-ФЗ). Заявление не принимается к рассмотрению в следующих случаях (ч. 24 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ; ч. 10 ст. 22 Закона N 237-ФЗ; п. 15 Порядка):

если отсутствуют указанные выше документы;
нарушен срок подачи заявления;
величина кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, ранее была установлена в размере рыночной стоимости.

При отказе в рассмотрении заявления вам должно быть направлено уведомление с указанием причин отказа.

Шаг 2. Примите участие в заседании комиссии и (или) дождитесь ее решения

В течение месяца (30 дней - в случае применения законодательства о кадастровой оценке) с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия обязана рассмотреть это заявление.

О дате рассмотрения заявления вам должны сообщить, и вы вправе присутствовать на заседании комиссии.

По результатам рассмотрения заявления комиссия принимает решение о пересмотре кадастровой стоимости или об отказе в этом (ч. 19, 20, 22, 24 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ; ч. 13, 14, 15 ст. 22 Закона N 237-ФЗ; п. п. 16, 17 Порядка).

В течение пяти рабочих дней со дня принятия решения комиссия должна направить копию решения в отделение Росреестра и ФГБУ «ФКП Росреестра» (ч. 26, 31 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ; ч. 19 ст. 22 Закона N 237-ФЗ).

получить консультацию

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости

Если комиссия отказала в пересмотре кадастровой стоимости или если вы не обращались в комиссию, вы вправе обратиться в суд. Для этого рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Составьте административное исковое заявление и подготовьте необходимые документы

Для обращения в суд подготовьте административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости или административное исковое заявление об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (ч. 1, 5 ст. 245, ч. 1 ст. 218 КАС РФ; п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости можно заявить следующие требования: об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости или об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) реестровой ошибки.

При этом суд не будет рассматривать решение комиссии, даже если таковое имеется (ч. 30 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ; ч. 23 ст. 22 Закона N 237-ФЗ; п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 28; ч. 1, 3 ст. 61 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Административное исковое заявление должно содержать (ст. 125, ч. 1, 2 ст. 220, ч. 1 ст. 246 КАС РФ):

наименование суда, в который вы направляете иск;
ваши Ф.И.О., место жительства или место пребывания, дату и место рождения; наименование или Ф.И.О. представителя, его почтовый адрес, сведения о высшем юридическом образовании - если иск подает представитель; ваши (вашего представителя) номера телефонов, факсов, адреса электронной почты;
наименование административного ответчика и его местонахождение, а также номера его телефонов, факсов и адрес электронной почты (если известны).

По делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной административными ответчиками являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и Росреестр.

По делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки к участию в деле также привлекается Росреестр.

По делам об оспаривании решений, действий (бездействия) комиссии административными ответчиками являются комиссия и отделение Росреестра, при котором она создана (п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 28);

сведения о том, какие ваши права и законные интересы нарушены;
требования, а также основания и доводы, посредством которых вы обосновываете свои требования;
сведения об обращении в комиссию и результатах его рассмотрения - если такое обращение подавалось;
перечень прилагаемых к административному исковому заявлению документов или сведения о невозможности приложить к заявлению какие-либо документы.

Если вы подаете административное исковое заявление об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии, то в иске также следует указать:

реквизиты оспариваемого решения, дату и место совершения оспариваемого действия (бездействия). Если обжалуется бездействие, то необходимо указать на то, в чем оно заключалось;
нормативные правовые акты и их положения, на соответствие которым надлежит проверить оспариваемые решение, действия (бездействие).

К административному исковому заявлению приложите (ст. 55, ч. 4, 5, 8 ст. 57, ч. 1 ст. 126, ч. 3 ст. 220, ч. 1, 2 ст. 246 КАС РФ; п. 6 Обзора, утв. Решением Конституционного Суда РФ от 20.04.2017; п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 28):

уведомления о вручении другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, или копии заявления и документов по числу административных ответчиков и заинтересованных лиц;

выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;

документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, - если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, - если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

решение комиссии (при наличии);

документ, подтверждающий уплату госпошлины либо право на получение льготы по ее уплате, или ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки или уменьшении ее размера с приложением соответствующих документов.

**Размер госпошлины при подаче административного искового заявления об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости госпошлина уплачивается в размере 300 руб. От уплаты госпошлины освобождаются административные истцы - инвалиды I или II группы (п. 2 ч. 1 ст. 126 КАС РФ; пп. 7 п. 1 ст. 333.19, пп. 2 п. 2 ст. 333.36 НК РФ)

документы, удостоверяющие статус и полномочия адвоката, если представитель имеет статус адвоката; документы о высшем юридическом образовании, а также удостоверяющие полномочия - для представителя, не являющегося адвокатом;

иные документы, подтверждающие ваши требования.

Шаг 2. Подайте административное исковое заявление и комплект документов в суд

С административным исковым заявлением и документами надо обращаться в суд общей юрисдикции на уровне субъекта РФ, в качестве которого выступает верховный суд республики, краевой и областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и автономного округа, по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость (п. 15 ч. 1 ст. 20, ч. 4 ст. 245 КАС РФ; п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 28).

Подать административное исковое заявление можно в следующие сроки (ч. 1 ст. 219, ч. 3, 5 ст. 245 КАС РФ; ч. 1, 6 ст. 72 Закона N 218-ФЗ; п. п. 4, 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 28):

в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости – в течение пяти лет с даты внесения в ЕГРН (до 01.01.2017 – государственный кадастр недвижимости) оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в ЕГРН (государственный кадастр недвижимости) не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости. Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в ЕГРН (государственный кадастр недвижимости) не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен;

в случае оспаривания решения, действий (бездействия) комиссии - в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно о нарушении ваших прав и законных интересов.

С 01.01.2017 административное исковое заявление и прилагаемые к нему документы можно представить в суд в электронной форме при наличии технической возможности для этого в суде (ч. 8 ст. 125, ч. 2 ст. 126 КАС РФ; ч. 1 ст. 2 Закона от 08.03.2015 N 22-ФЗ; ч. 4 ст. 12 Закона от 23.06.2016 N 220-ФЗ).

Шаг 3. Примите участие в судебном заседании

Дело об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должно быть рассмотрено в течение двух месяцев со дня поступления административного искового заявления в суд. Срок рассмотрения может быть продлен максимум на один месяц.

Дело об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии должно быть рассмотрено в течение одного месяца (ч. 1, 2 ст. 141, ч. 1 ст. 226, ч. 1 ст. 247 КАС РФ; п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 28; п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.09.2016 N 36).

При рассмотрении дела о пересмотре кадастровой стоимости вы должны будете доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч. 5 ст. 247, ст. 248 КАС РФ).

Порядок применения сведений о новой кадастровой стоимости

Изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости в течение календарного года не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих годах, за исключением следующих случаев (абз. 2 п. 2 ст. 403, ст. 405 НК РФ).

Изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие изменения качественных и (или) количественных характеристик этого объекта учитывается при определении налоговой базы со дня внесения в ЕГРН сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости (абз. 3 п. 2 ст. 403 НК РФ).

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие исправления технической ошибки в сведениях ЕГРН о величине кадастровой стоимости, а также в случае уменьшения кадастровой стоимости в связи с исправлением ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, пересмотром кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда в случае недостоверности сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (абз. 4 п. 2 ст. 403 НК РФ).

**Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка) - ошибка, допущенная органом кадастрового учета при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, которая ведет к несоответствию сведений, содержащихся в ЕГРН, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в ЕГРН (ч. 1 ст. 61 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Если кадастровая стоимость объекта недвижимости была изменена на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии или суда, то для исчисления налога на имущество сведения о новой кадастровой стоимости применяются, по общему правилу, с даты начала применения для целей налогообложения сведений о кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (абз. 5 п. 2 ст. 403 НК РФ).

Данный порядок подлежит применению к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в ЕГРН по основаниям, возникшим с 01.01.2019 (п. 6 ст. 3 Закона от 03.08.2018 N 334-ФЗ; Письмо ФНС России от 27.11.2018 N БС-4-21/22899).

Обратите внимание!

Если кадастровая стоимость изменилась по основаниям, возникшим до 01.01.2019, то при проверке налоговой базы необходимо руководствоваться порядком, действовавшим до указанной даты (абз. 2 - 4 п. 2 ст. 403 НК РФ).

Если в течение года кадастровая стоимость была пересмотрена и вносится в ЕГРН на основании НПА субъекта РФ об утверждении кадастровой стоимости, сведения о ней учитываются при исчислении налога на имущество в этом и предыдущих годах, если это прямо предусмотрено в указанном НПА и при этом положение налогоплательщика улучшается (например, в случае уменьшения кадастровой стоимости) (Письмо Минфина России от 20.07.2017 N03-05-04-01/46181).

получить консультацию

Стоимость оспаривания при обращении к юристам

Расходы на оценку рыночной стоимости, как правило, составляют от 15000 рублей за каждый объект недвижимости.

Стоимость судебной экспертизы - от 25000 рублей за каждый объект недвижимости.

Стоимость услуг юристов по сопровождению досудебного порядка и представлению интересов в суде - от 50000 рублей.

В случае рассмотрения спора в суде рассчитывать нужно на 4-6 месяцев (это только первая инстанция).

Чтобы правильно выбрать юридическую компанию, нужно поинтересоваться, имеется ли у них положительная судебная практика по данной категории дел. Ознакомиться с решением судов, с участием сотрудников компании.

Например, в юридическом центре «Де факто» над вашим вопросом одновременно, комплексно будут работать юристы, оценщики и кадастровые инженеры, с целью полного и всеобъемлющего рассмотрения вопроса.

Зная обо всех тонкостях, можно без труда оспорить кадастровую стоимость. Подробнее о том, как оценивается кадастровая стоимость недвижимости, читайте в нашем материале.

Автор: Вероника Кизима
Фото: Анастасия Ряжская

*запрещен на территории РФ

Вернуться на главную страницу

25 октября 2019

Made on Tilda

03.07.2020 Город

Как сгорела самая красивая крыша Ставрополя?

06.07.2020 Город

Лицо города: проект о городских фасадах

22.03.2018 Город

«Красный металлист»: конец прекрасной эпохи