АТВ Ставрополь
https://atvmedia.ru/materials/kak-uznat-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti
Как узнать кадастровую стоимость недвижимости?
2019-11-07 13:51:16
2019-11-07 13:51:16

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости?

Что такое кадастровая стоимость? Как узнать кадастровую стоимость квартиры, земельного участка, объекта недвижимости? Разбираемся в тонкостях расчета кадастровой стоимости.
Михаил Самарин
генеральный директор юридического центра «Де факто»

Что такое кадастровая стоимость

В России понятие «кадастровая стоимость» возникло относительно недавно, а именно в 90-х годах XX века. В отношении зданий, жилых домов, сооружений и т д. – впервые понятие кадастровая стоимость появилось в ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В отношении земельных участков – впервые понятие «кадастровая стоимость» появилось в Постановлении Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», положившее начало проведению работ по государственной кадастровой оценке всех категорий земель на территории Российской Федерации.
Рассмотрим более подробно, что такое стоимость объекта и какая она была и есть на территории РФ в юридической плоскости.
С декабря 1991 г. в РФ появилась инвентаризационная стоимость.
Инвентаризационная стоимость – это оценочная стоимость жилья, согласно заключению оценщика из БТИ. Она рассчитывается, исходя из следующих показателей:
  • площадь квартиры (основной показатель),
  • коммунальные удобства,
  • год постройки сооружения, в котором находится квартира.
Что такое кадастровая стоимость
Фактически это стоимость материалов на момент строительства объектов, умноженная на поправочные коэффициенты.

Часто она не соответствовала реальной стоимости объекта. Такое положение вещей было выгодно владельцам недвижимости, но невыгодно государству.
Простыми словами, Инвентаризационная стоимость является стоимостью «кирпичей» с учетом их износа, она не учитывает местоположение, инфраструктуру, положения на рынке и иные важные показатели. Данная стоимость была установлена лишь в отношении таких объектов как: квартира, помещение, жилой дом, здание и.т.д., но данная стоимость не применяется, и никогда не применялась в отношении земельных участков.

На сегодняшний день данная стоимость практически не применяется, а с января 2020 года и вовсе будет упразднена. Ранее (до принятия Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ) ее использовали для исчисления налога на имущества, правда ее не пересчитывали с 1 марта 2013 г. (ст. 404 НК РФ). Теперь согласно вышеуказанному федеральному закону, налог на имущество исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта. Законодатель также предусмотрел переходный период с 2017 по 2020 год. Во время этого периода каждый субъект РФ обязан принять решения, в котором укажет, с какой даты для исчисления налога будет использоваться кадастровая стоимость вместо инвентаризационной. В 2020 году все субъекты РФ должны перейти на расчет налога, на имущество исходя из его кадастровой стоимости.

Главное отличие инвентаризационной стоимости от кадастровой

В способах расчета, простыми словами при определении инвентаризационной стоимости определяют стоимость «кирпичей», а при определении кадастровой стоимости определяют стоимость этих «кирпичей» + условия в которых находятся эти «кирпичи» (то есть месторасположение, инфраструктура, ситуация на рынке и многие иные факторы). Таким образом, кадастровая стоимость более объективно оценивает стоимость объекта в условиях рыночной экономики, в отличие от инвентаризационной.

В настоящее время, стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки (согласно федеральному стандарту оценки «общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» от 20.05.2015 N 297).
Согласно Федеральному стандарту оценки (ФСО №2) утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. №298 «Цель оценки и виды стоимости»: При использовании понятия стоимости объекта оценки при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки. Простыми словами, существуют разные виды стоимости объектов, потому что каждый из них используют для разных целей.При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

  • рыночная стоимость;
  • инвестиционная стоимость;
  • ликвидационная стоимость;
  • кадастровая стоимость.
Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; v (в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ)
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно Федеральному стандарту оценки (ФСО №2) утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. №298 «Цель оценки и виды стоимости»:
виды кадастровой стоимости
Инвестиционная стоимость – это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.
При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций.
Ликвидационная стоимость – это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Кто проводит кадастровую оценку?

Кадастровая стоимость устанавливается в результате проведения государственной кадастровой оценки. Порядок проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.1998г. №135-ФЗ. Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения – не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет (ст. 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Зачем нужна кадастровая оценка?

Кадастровая оценка недвижимости необходима в целях установления кадастровой стоимости объектов. Для чего же нужна кадастровая стоимость? В действующем законодательстве предусмотрены различные цели использования результатов кадастровой оценки, то есть кадастровой стоимости, рассмотрим основные и наиболее популярные цели использования:

Для расчёта имущественного (п.1 ст.403 НК РФ) и земельного налога (п.5 ст. 65 ЗК РФ)

Почему же со временем меняется размер уплачиваемого налога на один и тот же объект недвижимости, если все время считают из кадастровой стоимости объекта? Следует понимать, что кадастровая стоимость – это не раз и навсегда зафиксированная цена объекта или земельного участка. Она может меняться (как правило, в сторону увеличения) в зависимости от общего роста цен на недвижимость и инфляции.

Государственная кадастровая оценка позволяет выявить и официально зафиксировать стоимость земельного участка или объекта недвижимости. Именно эта стоимость будет учитываться для расчета налога на имущество. Таким образом, государство получает возможность вести учет земель, которые находятся в государственной или частной собственности, а также максимально эффективно начислять налоги и пополнять бюджет.

Для уплаты налога с продажи имущества

Каждый Продавец недвижимого имущества обязан уплатить налог 13% – НДФЛ с полученного от продажи недвижимого имущества дохода, с учетом имущественных налоговых вычетов (на величину которых Продавец может уменьшить свой налогооблагаемый доход). Дело в том, что до 2016 года этот самый «полученный доход от продажи недвижимого имущества» считался от той суммы, которая была указана в качестве цены в Договоре купли-продажи.

А с января 2016 года налоговая инспекция получила право исчислять НДФЛ при продаже недвижимого имущества с ее кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (п. 5, ст.217.1 НК РФ). Это свое право налоговая инспекция использует только в том случае, если цена договора ниже, чем кадастровая стоимость х 0,7. Если же цена договора выше, то налог возьмут именно с нее (то есть с той суммы, которая оказалась больше).

Для определения гос. пошлины и стоимости имущества разделе имущества между супругами

Разделять имущество приходится разное, но в основном жильё (квартиру или дом), земельный участок. Одной из обязательных процедур в процессе прекращения брака является определение стоимости имущества, которое подлежит разделу. Речь идёт о совместном имуществе, которое по общему правилу разделяется поровну между разводящимися (если не был составлен брачный договор). Определять такую стоимость необходимо для:

  • правильного подсчета государственной пошлины, которую необходимо оплатить при подаче искового заявления в суд.
  • более верного раздела имущества.

Для определения гос. пошлины при принятии наследства

Оценка стоимости имущества, входящего в наследство, является важным моментом, позволяющим определить размер государственной пошлины, которую потребуется оплатить у нотариуса. При оформлении наследства стоимость будет одним из тех фактов, которые нотариус обязан установить, а от наследника потребуется подать соответствующие документы.

Как определяется кадастровая стоимость: процесс расчета и утверждения

Согласно ст. 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценки» государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Зачем нужно знать кадастровую стоимость и на что она влияет

Необходимо для верного расчета своего финансового положения, поскольку зачастую расходы лица на свое недвижимое (земельные участки, квартиры, жилые дома и т.д.) имущество напрямую зависит от кадастровой стоимости этого имущества. Более подробный ответ читать в ответе на вопрос №3.

Отличия стоимости выкупа от кадастровой стоимости

Ответ на этот вопрос зависит от того, что понимать под словосочетанием «стоимость выкупа».
Юридически верным будет понимать под этим словосочетанием выкупную цену за земельный участок или иной объект недвижимости, которая оплачена:
  • при выкупе имущества из государственной или муниципальной собственности в частную собственность лица
    Отличия стоимости выкупа от кадастровой стоимости
    • при выкупе имущества из частной собственности в государственную или муниципальную собственность.
    Расчет выкупной цены зависит от объекта недвижимости, подлежащий выкупу (то есть от того, что выкупают: дом, земельный участок, квартиру и т.д.). И при ее расчетах в ряде случаев используют кадастровую стоимость, но далеко не всегда выкупная цена идентична кадастровой стоимости. Таким образом, отличие в том:
    1. кто устанавливает? (выкупную цену – государственный или муниципальный орган,из собственности которого выкупается объект либо который приобретает объект у физического или юридического лица либо суд, кадастровую стоимость – субъекты, осуществляющую государственную кадастровую оценку)
    2. для каких целей устанавливают? (выкупную цену – для выкупа объекта недвижимости из государственной, муниципальной собственности в частную собственность, кадастровую стоимость).
    Если автор вопроса имеет в виду цену, указанную в договоре купли-продажи, сторонами которого являются физические и (или) юридические лица, в этом случае:

    • юридически неверно называть данную цену «выкупной стоимостью», так как эта стоимость именуется как цена договора.
    • согласно п.4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Таким образом, при заключении договора купли-продажи, предметом которого является недвижимое имущество, стороны вправе сами устанавливать цену, поскольку действующее законодательство не содержит предписаний о том, что в подобных договорах необходимо указывать именно кадастровую стоимость. Таким образом, в этом случае отличие в том, что цена договора устанавливается по соглашению сторон, и ее полное совпадение с кадастровой стоимостью не является обязательным.

    Меняется ли кадастровая стоимость недвижимости ежегодно

    Нет, не меняется, сроки в которые она изменяется указаны в ответе на вопрос №2.

    Где можно узнать кадастровую стоимость?

    • в МФЦ
    • электронный ресурс «Публичная кадастровая карта» https://pkk5.rosreestr.ru
    • электронный ресурс: официальный сайт росреестра https://rosreestr.ru

    Как узнать кадастровую стоимость – инструкция

    В МФЦ

    Приходите в любой офис МФЦ и заказываете выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости по кадастровому номеру и (или) адресу местоположения. Данная услуга не облагается госпошлиной, то есть абсолютно бесплатна. Через 5 рабочих дней Вы получите выписку с информацией о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

    Через электронный ресурс «Публичная кадастровая карта»: https://pkk5.rosreestr.ru

    Как узнать кадастровую стоимость
    1) Заходите по ссылке
    Как узнать кадастровую стоимость
    2) Нажимаете на лупу в левом верхнем углу экрана
    Как узнать кадастровую стоимость
    3) Появится строка, нажмите на слово «участок»
    Как узнать кадастровую стоимость
    4) Выбираете тип объекта, стоимость которого вы хотите узнать, нажимаете на него
    Как узнать кадастровую стоимость
    5) Введите в строку кадастровый номер объекта и нажмите «найти», в случае если вам известен только адрес объекта, на предыдущем шаге выберете тип: «Адреса» и введите полный адрес: Субъект, населённый пункт, улица, дом, квартира и нажмите найти. В левой стороне экрана появится окно, в котором указана актуальная кадастровая стоимость.

    Через электронный ресурс: официальный сайт росреестра: https://rosreestr.ru

    кадастровая стоимость росреестр
    1) Заходите по ссылке и листаете страницу вниз до надписи «Электронные услуги и сервисы»
    кадастровая стоимость росреестр
    2) Нажимаете графу «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн»
    кадастровая стоимость росреестр
    3) Выберите и введите один из критериев поиска (кадастровый номер, условный номер, ранее присвоенный номер , адрес, права / ограничения. Все критерии одновременно вводить не надо, только один. Введите цифры с картинки, нажмите «сформировать запрос»
    кадастровая стоимость росреестр
    4) Появится справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн. Нажмите на адрес объекта
    кадастровая стоимость росреестр
    5) Появятся развернутые сведения об объекте недвижимости, в которых Вы можете увидеть кадастровую стоимость

    Меняется ли кадастровая стоимость недвижимости ежегодно

    Никак. Для расчета необходимы специальные познания в области оценочной деятельности, которыми не обладают юристы и среднестатистические граждане. Формулы и методики расчета см. в ответе на вопрос № 4.

    Как рассчитывается налог на имущество?

    Если под этим вопросом подразумевается налог на имущество физического и юридического лица и земельный налог (это два разных налога), то ответ такой:

    Поскольку налог на имущество физических и юридических лиц и земельный налог – это два разных налога, рассчитываются они соответственно по-разному. Рассмотрим каждый из них.

    Налог на имущество физического или юридического лица (далее по тексту – имущественный налог)

    Имущественный налог является местным налогом. Таким образом, деньги уплаченные налогоплательщиками по данному налогу отправляются в бюджет муниципального образования (города, поселка, села и т д) в котором расположен объект недвижимости.

    Перед тем как перейти к формулам расчета, необходимо понимать, что есть параметр в этих формулах, который определяется местными властями, то есть даже в пределах одного региона, например Ставропольского края, в разных населенных пунктах этот параметр может отличаться друг от друга, именно поэтому налог на аналогичное имущество, например, на объекты недвижимости, с одинаковой кадастровой стоимостью в разных населенных пунктах даже одного субъекта РФ могут отличаться.

    Согласно ст. 406 HK PФ, таким параметром является ставка (стоит отметить, что НК РФ установил предельных показатель этого элемента, который регионы и местная власть не вправе превышать, для физических лиц – 2%, для юридических – 2,2 %). Какая ставка установлена в Вашем населенном пункте, можно узнать здесь:
    https://www.nalog.ru/rn77/service/tax/

    При расчете в формуле учитываются следующие параметры:

    1. Налогоплательщик – лицо (физическое или юридическое), которое вносит отчисления в бюджет.
    2. Oбъeкт нaлoгooблoжeния – это то, за что платится тот или иной налог
    3. Haлoгoвaя бaзa– это сумма, из которой высчитывается налог.
    4. Cтaвкa – это процент из налоговой баз
    5. Haлoгoвый пepиoд – за какой срок уплачивается.
    Как рассчитывается налог на имущество
    Также Н2 (номинальная величина налога) имеет 2 варианта определения:

    • Как сумма, рассчитанная к уплате по этому объекту за последний год использования порядка расчета базы от инвентаризационной стоимости. Он может применяться как с расчета за 2015 год (и тогда будет совпадать с вариантом 2 расчета Н2), так и с более поздних лет, в зависимости от того, с какого года субъект РФ выполнил все условия для начисления налога от кадастровой стоимости, предусмотренные п. 1 ст. 402 НК РФ.
    • Как сумма налога, рассчитанная за 2014 год в соответствии с порядком, установленным прекратившим свое действие законом РФ «О налогах на имущество физических лиц» от 09.12.1991 № 2003-I. Этот расчет применим для начисления налога от кадастровой стоимости начиная с 2015 года.
    К – понижающий коэффициент, последовательно увеличивающийся на 0,2 ежегодно в течение первых 3 лет начала применения расчета от кадастровой стоимости, составляя, таким образом, от 0,2 (в 1 год) до 0,6 (в 3 год). Начиная с 4-го года понижающий коэффициент при расчете налога не участвует.

    Земельный налог

    Земельный налог также как и имущественный является местным налогом, т.е. он платится в бюджет муниципального образования где он установлен и в котором находится земельный участок.
    Кто платит земельный налог? Земельный налог должны платить лица, владеющие участками на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Если же земельные участки находятся у физических лиц на праве безвозмездного срочного пользования или были им переданы по договору аренды, земельный налог платить не нужно.

    Расчёт земельного налога

    Расчёт земельного налога
    Какая ставка установлена в Вашем населенном пункте, можно узнать здесь: https://www.nalog.ru/rn77/service/tax/

    Как пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости

    На официальном сайте органа или организации, осуществивший пересмотр результата определения кадастровой стоимости, например, на официальном сайте Ставкрайимущества: http://gupski.ru/?page_id=2264

    Оспаривание кадастровой стоимости

    Согласно ст. 245 КАС РФ, оспорить кадастровую стоимость физическим и юридическим лицам можно двумя путями:
    • через комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – подача заявления.
    • в судебном порядке – подача административного искового заявления.

    Ответы на часто задаваемые вопросы

    1. На сайте Росреестра в графе «Стоимость» не указаны данные. Квартира куплена и оформлена неделю назад. Как и где я могу узнать её кадастровую стоимость?

    Узнать кадастровую стоимость можно через МФЦ, «Публичную кадастровую карту» или официальный сайт Росреестра. Можно прийти в любой офис МФЦ и заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости по кадастровому номеру и (или) адресу местоположения. Данная услуга не облагается госпошлиной, то есть абсолютно бесплатна. Через 5 рабочих дней Вы получите выписку с информацией о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
    2. Проверяю информацию по своему объекту и там указана дата обновления информация «2016 год». Можно ли доверять таким данным и как часто обновляется кадастровая стоимость?

    Кадастровая стоимость – это не раз и навсегда зафиксированная цена объекта или земельного участка. Она может меняться (как правило, в сторону увеличения) в зависимости от общего роста цен на недвижимость и инфляции. Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения – не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет.
    3. На какую дату указывается кадастровая стоимость в Росреестре?

    На дату проведения последней государственной кадастровой оценки.
    4. Может ли быть несколько кадастровых номеров на одном объекте?

    В зависимости от того, что имеется ввиду под этим вопросом, если имеется ввиду, что есть один объект недвижимости, например жилой дом, и у него несколько кадастровых номеров – такого быть не может. У одного объекта недвижимости есть лишь один уникальный кадастровый номер, даже если объект снят с регистрационного учета , в нашем примере снесли дом, из-за этого собственник снял его с государственного учета, этот кадастровый номер ни одному объекту недвижимости не присваивается, он остается в архиве. (п.1 ст.5 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: «Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав»).

    Если имеется ввиду вопрос: могут ли на одном объекте недвижимости находиться объект недвижимости с другим кадастровым номером? – да, могут. Например, земельный участок – имеет кадастровый номер, дом (жилой или садовый), летняя кухня и иные объекты недвижимости находящийся на этом участке – также имеют кадастровый номер. Так как юридически, это разные, самостоятельные объекты недвижимости у них у всех будет свой кадастровый номер, хоть и фактически один объект стоит на другом (дом стоит на земле, но участок земли под домом и сам дом имеют разные кадастровые номера, так как это два разных объекта недвижимости).
    5. Стоимость квартиры превышает кадастровую в несколько раз. Такое возможно?

    Возможно, согласно п.4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

    Таким образом, при заключении договора купли-продажи, предметом которого является недвижимое имущество, стороны вправе сами устанавливать цену, поскольку действующее законодательство не содержит предписаний о том, что в подобных договорах необходимо указывать именно кадастровую стоимость.

    Таким образом, в этом случае отличие в том, что цена договора устанавливается по соглашению сторон, и ее полное совпадение с кадастровой стоимостью не является обязательным.

    6. Я хочу получить кадастровую стоимость до момента постановки на учёт. Возможно ли такое?

    Нет, невозможно. Кадастровая стоимость рассчитывается только на объекты недвижимости, которые уже поставлены на учет.
    Разобраться в вопросе кадастровой недвижимости непросто. Но помня обо всех нюансах, которые мы рассмотрели в материале, можно справиться с любой проблемой в этой сфере. О том, как оспорить кадастровую стоимость, читайте в нашем материале.