Как безопасно сдать квартиру в Ставрополе?

Чем наем квартиры отличается от аренды? 

Опираясь на закон, договор аренды и договор наема – разные договоры, которые регулируются по-разному. В случае, когда речь идет о сдаче квартиры человеком другому человеку, используется договор наема. Договор аренды используется, если квартира или помещение сдается организации. Например, помещение снимает компания для размещения своих сотрудников или под склад.

Кто и как может сдавать квартиру?

• Часто люди прибегают к покупке квартиры в ипотеку, чтобы затем сдать ее в наем и за счет этого постепенно погасить обязательство перед банком.
• Сдавать квартиру, если она находится в ипотеке, можно. Согласие банка в таком случае, требуется только если это прямо прописано в договоре ипотеки. 
• Если вы не единственный владелец. В таком случае нужно собрать доверенности от других собственников. Лучше нотариальные, но можно и от руки.

Можно ли сдавать квартиру неофициально?

Если сдавать квартиру в наем неофициально, по налоговому кодексу РФ предусмотрена следующая ответственность:

• штраф за умышленную неуплату налогов — от 20 до 40% от неуплаченной суммы налога;
• штраф за непредставление декларации в ИФНС. Размер штрафа — 5% от неуплаченной в срок суммы налога за каждый полный или неполный месяц со дня окончания срока представления декларации, но не более 30% от суммы налога и не менее 1000 рублей.

Если собственник получает более 577 000 рублей в месяц и не платит налог, это может повлечь уголовную ответственность с дополнительным штрафом. 

Заключение договора на наем квартиры

Договор и уплата налогов позволяют собственнику законно сдавать квартиру, получать доход, а в случае проблем претендовать на помощь. Чтобы наймодателю обезопасить себя и свою собственность, лучше составить не устный, а письменный договор, который будет работать для обеих сторон сделки. 

Что обязательно должно быть указано в договоре найма квартиры? 

• Предмет;
• срок действия;
• условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа;
• условия уплаты арендной платы и других расходов;
• ответственность;
• дополнительные условия.

Предмет найма: на что обратить внимание в договоре

1. Стоит внимательно проверить адрес квартиры в договоре – он должен совпадать с фактическим адресом до последней запятой. 
2. Если вы сдаете квартиру целиком, а не одну комнату, то в договоре о сдачи в наем должна быть указана «квартира», а не «жилое помещение/пространство». 
3. Для еще большей подстраховки в договоре указывается площадь квартиры. Эта же площадь должна быть указана и совпадать в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН. 

Обеспечительный платеж

Пункт о залоге в договоре может называться по разному: депозит, обеспечительный платеж, гарантийный взнос. Какой бы синоним не решили вставить в договор, смысл один – это платеж, как правило равен месячной оплате жилья, который страхует владельца квартиры в случае нарушения договора аренды или найма. 

Залог – это не штраф или бонус о котором можно забыть. Это денежный резерв, из которого хозяин квартиры может удержать деньги, которые жильцы не платили добровольно.

Депозит остается у владельца только за порчу имущества. Если вас не устраивает, что при неожиданных обстоятельствах жильцы могут быстро съехать, не предупредив, а вы не получите компенсацию из залога, то в договоре следует прописать пункт «штраф» где указать сумму неустойки. 

Оплата и другие расходы

Прежде чем подписать договор о найме квартиры, обговорите на берегу все бытовые вопросы с будущими нанимателями: кто будет платить за воду, газ, электричество, телефон, интернет. Как рассчитывается оплата за ЖКУ: по счетчикам или по количеству людей, проживающих в квартире. Все эти детали следует прописать в договоре, чтобы в дальнейшем не было споров, долгов и ранних выездов из квартиры. 

Подготовьте документы о том, что у вас нет долгов по оплате ЖКУ. Если долги все таки есть, то их также стоит прописать в договоре и указать срок, за который наймодатель должен погасить долг. 

АТВмедиа

Ответственность в договоре

По закону ответственность за состояние квартиры во время проживания в ней несет наниматель. Поэтому следует прописать в акте приема-передачи какие вещи наймодателя остаются в квартире.  

Акт приема-передачи квартиры

Кроме договора с нанимателями квартиры, нужно подписать акт приема-передачи. С даты подписания этого документа наниматель официально становится ответственен за состояние квартиры. 

Что обязательно должно быть в акте приема-передачи: 

• Дата. Это точка отсчета ответственности и платежей.
• Полное и точное описание квартиры. Писать так же, как это написано в самом договоре: кадастровый номер, площадь, адрес, этаж, все комнаты.
• Состояние квартиры. Вносите в акт всю информацию о состонии квартиры перед сдачей.
• Вещи наймодателя, которые остаются в квартире.
• Ключи. Сколько ключей и от чего именно вы передаете нанимателю.

Подтверждение оплаты квартиры 

Если оплата за квартиру происходит наличными, то лучше всего составить расписку, а если банковским переводом – указать реквизиты карты, назначение платежа и дату оплаты. В расписке следует указать:

• ФИО и полные паспортные данные жильца и собственника;
• сумму прописью;
• факт получения денег наймодателем;
• дату составления документа;
• подпись собственника.

Какие документы нужно подготовить перед сдачей квартиры?

1. Паспорта арендодателя и арендатора (наймодателя и нанимателя).
2. Свидетельство о регистрации права собственности (если квартира приватизирована) или выписка из ЕГРН или договор, который подтверждает право на ее собственность. Например, договор купли-продажи или договор дарения.

Что еще написать в договоре аренды?

• Право и срок проживания других людей в квартире. Если будущий наниматель сообщил, что планирует жить в квартире не один, то в договоре следует зафиксировать его право проживания с другими людьми в вашей квартире. Животные тоже в счет. В договоре следует указать количество животных и их клички для полного спокойствия обеих сторон.  
• Порядок повышения платы за квартиру. Будьте предусмотрительны заранее и пропишите в договоре, как и когда будет повышаться плата за квартиру.
• Срок договора. Максимальный срок договора найма жилья — 5 лет. А если вы не прописали срок в договоре, то он считается заключенным на 5 лет. От того, будет это договор на срок до 1 года или больше, зависит, какие статьи закона применяются к нему по умолчанию.

На что влияет срок договора найма квартиры?

В чем отличие долгосрочного и краткосрочного договора на квартиру?

Как досрочно расторгнуть договор о найме квартиры без суда? 

Для наймодателя (владельца квартиры) невозможен вариант расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке. Поэтому очень важно найти ответственных жильцов и прописать в договоре все ключевые пункты и мелочи, которые могут в дальнейшем привести к конфликтным ситуациям.  

Подробнее о том, как безопасно снять квартиру в Ставрополе, читайте в нашем специальном материале.